Δημήτρης Ξιδιάς
ιδιοκτήτης του ξενοδοχείου “Ηριδανός”
με τον Π.Δ.Υφαντή
TravelDailyNews: Πως γεννήθηκε η ιδέα για ένα ξενοδοχείο όπως το “Ηριδανός” Οι Ολυμπιακοί Αγώνες ήταν αιτία ή αφορμή;
Δημήτρης Ξιδιάς: “Ως εταιρεία έχουμε μια ιδιαίτερη ευαισθησία στα διατηρητέα κτίρια. Το 1997, λοιπόν, αγοράσαμε-χωρίς συγκεκριμένο σκοπό- αυτό το διατηρητέο που ανήκε στο ΙΚΑ. Κάπου στο 2000 ανέβηκα για πρώτη φορά στην ταράτσα του κτιρίου, μαζί με τον Β. Στυλιανίδη, ένα φίλο αρχιτέκτονα που ασχολείται με τα ξενοδοχεία. Και τότε συνειδητοποίησα ότι η θέα στην Ακρόπολη, του Φιλοπάππου, το Αστεροσκοπείο, το Θησείο και τον αρχαιολογικό χώρο του Κεραμικού, είναι μοναδική. Δεν βλέπεις ούτε μια πολυκατοικία. Νομίζεις ότι είσαι σε άλλη πόλη, στην παλιά Αθήνα! Επειδή, λοιπόν, εμείς ως τεχνική εταιρεία ξέραμε το χώρο των ξενοδοχείων και με αφορμή τη διοργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων, είπαμε να μετατρέψουμε το κτίριο σε ξενοδοχείο”
TDN: Η ωραία θέα από μόνη της δεν οδηγεί κάποιον να φτιάξει ένα ξενοδοχείο. Γιατί προτιμήσατε να δημιουργήσετε ένα ξενοδοχείο παρά να αξιοποιήσετε αλλιώς το κτίριο. Ως εμπορικό κέντρο για παράδειγμα.
Δ.Ξ.: “Συνέπεσε εμείς να έχουμε εμπειρία από το χώρο αυτό φτιάχνοντας ξενοδοχεία για λογαριασμό άλλων ενώ και ο Β. Στυλιανίδης θεωρείται αυθεντία στο σχεδιασμό ξενοδοχείων. Έτσι, τα πράγματα οδηγήθηκαν εκεί από μόνα τους”
Αλλη φιλοσοφία
TDN: Πόσο σας κόστισε;
Δ.Ξ.: “Κόστισε πάρα πολλά λεφτά γιατί είπαμε εξ’ αρχής ότι ή θα το κάνουμε όπως πρέπει ή δεν θα το κάνουμε καθόλου. Είναι μικρό ξενοδοχείο και πρέπει να έχει ένα δικό του, ιδιαίτερο χαρακτήρα και στυλ. Δεν πάμε να ανταγωνιστούμε τη “Μεγ. Βρετανία”, το “King George” ή το “Hilton”. Δεν έχει κανένα νόημα. Θέλαμε να του δώσουμε μια άλλη αίσθηση η οποία είχε αρχίσει να υιοθετείται στο εξωτερικό κατά την τελευταία δεκαετία. Οι άνθρωποι-επιχειρηματίες ή απλοί τουρίστες- δεν αρκούνται πια σ’ έναν απρόσωπο χώρο ενός μεγάλου ξενοδοχείου. Θέλουμε να μένουν σ’ ένα χώρο όπου θα αισθάνονται σαν στο σπίτι τους. Αυτό ακριβώς θέλαμε να προσφέρει ο “Ηριδανός””.
Ανασκαφές 18 μηνών από την Αρχαιολογική Υπηρεσία
TDN: Είπατε ότι το κτίριο είναι διατηρητέο. Πόσο εύκολη ήταν η μετατροπή του σε ξενοδοχείο;
Δ.Ξ.: “Περάσαμε πάρα πολλά γιατί απαιτήθηκαν πάρα πολλές διαδικασίες με τις διάφορες υπηρεσίες και την αρχαιολογική υπηρεσία αλλά το είχαμε βάλει πείσμα και τελικά το καταφέραμε. Σκεφτείτε μόνο ότι χρειάστηκε να γίνει ακόμα και πλήρης ανασκαφική έρευνα η οποία κράτησε 18 μήνες. Ήταν ένας επίπονος αγώνας”
TDN: Παρεμπιπτόντως, προέκυψε κάτι από την αρχαιολογική έρευνα;
Δ.Ξ.: “Όχι γιατί σ’ αυτή την πλευρά του ο Κεραμικός δεν έχει αξιόλογα στοιχεία. Το Δημόσιο Σήμα, για παράδειγμα, βρίσκεται στην άλλη πλευρά”
Το όνομα και οι οροφογραφίες
TDN: Το όνομα του ξενοδοχείου πως προέκυψε;
Δ.Ξ.: “Σε συνεργασία με τους αρχαιολόγους η σκέψη μας ήταν να το ονομάσουμε είτε “Δίπυλο” ή “Ηριδανός” από την κοίτη του ομώνυμου ποταμού που περνάει ακριβώς δίπλα. Καταλήξαμε στο δεύτερο”.
TDN: Διατηρήσατε στοιχεία από το παλιό κτίριο;
Δ.Ξ.: “Προσπαθήσαμε να διασώσουμε ορισμένα τμήματα όπως τις οροφογραφίες. Οι τελευταίες δεν φαίνονταν πουθενά και τις ανακαλύψαμε όταν αρχίσαμε να κατεδαφίζουμε εσωτερικά το κτίριο. Αισθάνθηκα πολύ άσχημα στην προοπτική να καταστραφούν οπότε έφερα ειδικούς, τις αποκαθήλωσαν, τις αποκατέστησαν πλήρως σε εργαστήρια επί δύο χρόνια και στη συνέχεια τις τοποθετήσαμε σε νέες θέσεις.
Ολοκληρωμένος χώρος φιλοξενίας και διασκέδασης
TDN: Το “Ηριδανός” έχει ακριβώς δίπλα του το γνωστό εστιατόριο “Βαρούλκο”. Ήταν επιλογή αυτό ή προέκυψε τυχαία;
Δ.Ξ.: “Το “Βαρούλκο” είναι δική μας επιχείρηση επίσης. Ήταν δική μου ιδέα ότι το ξενοδοχείο θα έπρεπε να συμπληρωθεί από κάτι ακόμη. Δίπλα από το “Ηριδανός” βρίσκονταν κάποια χαλάσματα. Συμφωνήσαμε με τους ιδιοκτήτες του ακινήτου ότι θα ήταν χρήσιμο και γι’ αυτούς και για μας να τους φτιάξουμε ένα κτίριο το οποίο εμείς θα αναλάβουμε να το εκμεταλλευθούμε για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα. Έτσι, δημιουργήσαμε το εστιατόριο “Βαρούλκο” σε συνεργασία με τον Λ. Λαζάρου, με τον οποίο συνδεόμαστε από πολλά χρόνια ως Πειραιώτες και οι δύο. Έτσι, προσφέρουμε τώρα έναν ολοκληρωμένο χώρο που περιλαμβάνει διαμονή, gourmet εστίαση και ψυχαγωγία. Ένα meeting point που πιστεύουμε ότι αναβαθμίζει συνολικά την περιοχή. Βρίσκεται δίπλα στου Ψυρρή, υπάρχουν πάρα πολλά θέατρα και χώροι τέχνης τριγύρω, δημιουργείται ένας νέος prive κινηματογράφος 50 θέσεων ενώ δίπλα μας βρίσκεται και το εργαστήριο του ζωγράφου Γ. Λαζόγκα. Το “Ηριδανός”, άλλωστε, λειτουργεί σαν μια αίθουσα τέχνης καθώς στους κοινόχρηστους χώρους και τα δωμάτια “εκτίθενται” έργα του Γ. Λαζόγκα απ’ όλες τις περιόδους της ζωής του”.
TDN: Στην ευρύτερη περιοχή, δηλαδή, δημιουργείται ένας “εναλλακτικός” πόλος, δίπλα στου Ψυρρή, που θέλει να διαφοροποιηθεί από τους χώρους μαζικής διασκέδασης του Ψυρρή.
Δ.Ξ.: “Ακριβώς. Με σεβασμό στο χώρο της Τεχνόπολης στο Γκάζι, του μουσείου Μπενάκη, τον αρχαιολογικό χώρο Κεραμικού και τη Συντήρηση Αρχαιοτήτων, τα ιδρύματα Παπανδέρου, Καραμανλή και Λεντάκη που βρίσκονται εδώ, την Ταινιοθήκη Αθηνών η οποία πρόκειται να μετακομίσει στην περιοχή και τους άλλους χώρους τέχνης που βρίσκονται στην γύρω περιοχή. Σεβόμενη αυτή την “ατμόσφαιρα” είπαμε ότι πρέπει να διατηρήσουμε ένα υψηλό επίπεδο. Χωρίς, ωστόσο, να είμαστε ακριβοί…”
TDN: Αυτό είναι πάντα ζητούμενο…
Δ.Ξ.: “Ξεκαθαρίζω ότι δεν ήρθαμε εδώ για να βγάλουμε λεφτά. Το κάναμε, κυρίως, από μεράκι”.
6 εκατ. ευρώ το κόστος ανακατασκευής
TDN: Δεν μου είπατε, όπως, πόσο στοίχισε;
Δ.Ξ.: “Μόνο η ανακατασκευή του κτιρίου, χωρίς να συνυπολογίζει κανείς την αξία της γης, κόστισε 6 εκατ. ευρώ. Με επώνυμα έπιπλα Δελούδης σε όλους τους χώρους του ξενοδοχείου και εξοπλισμό δωματίων από τους γνωστότερους οίκους. Όταν το φτιάξαμε δεν θέσαμε ως στόχο ότι θα κερδίσουμε χρήματα. Ξέρουμε ότι με τόσο λίγα δωμάτια και τέτοια κόστη εξοπλισμού, η απόσβεση δεν μπορεί να γίνει γρήγορα”.
TDN: Αλήθεια, ποιά είναι η δυναμικότητα του ξενοδοχείου;
Δ.Ξ.: “Είναι 40 δωμάτια, 80 κλίνες”.
TDN: Με αφορμή τους Ολυμπιακούς Αγώνες το δυναμικό της Αθήνας σε ξενοδοχεία πολυτελείας αυξήθηκε πάνω από 30%. Μπορούν να επιβιώσουν όλα αυτά τα νέα ξενοδοχεία πολυτελείας;
Δ.Ξ.: “Τα στοιχεία δείχνουν ότι ενώ υπάρχει αύξηση αφίξεων στην Αθήνα, ταυτόχρονα εμφανίζεται μείωση των πληροτήτων στα ξενοδοχεία πέντε αστέρων και πολύ μεγάλη μείωση στα τεσσάρων αστέρων. Μειώθηκαν οι τιμές των πεντάστερων οπότε κανείς προτιμά να πάει σε ξενοδοχείο πολυτελείας αφού η τιμή του είναι αντίστοιχη ή και χαμηλότερη από τετράστερο. Εμείς, πάντως, στους 9-9 μήνες που λειτουργεί το “Ηριδανός” καταφέραμε να έχουμε πληρότητα 44-50%, υψηλότερη από τη μέση πληρότητα των ξενοδοχείων πολυτελείας”.
TDN: Πως μπορούν να αυξηθούν οι πληρότητες στην Αθήνα;
Δ.Ξ.: “Τον Ιούλιο για παράδειγμα φαίνεται ότι θα έχουμε σημαντική κάμψη και οι φορείς θα πρέπει να βρουν τρόπους ώστε η Αθήνα να συνδυαστεί με resort διακοπές”
Δεν επιτρέπεται η Αθήνα να είναι άδεια το καλοκαίρι!
TDN: Πρέπει να “πουληθεί” η Αθήνα ως προορισμός, κάτι που δεν έχει γίνει ποτέ μέχρι σήμερα.
Δ.Ξ.: “Σωστά. Και σημειώστε ότι η Αθήνα έχει να προσφέρει πολλά περισσότερα από άλλες πόλεις. Οι άλλες πόλεις προβάλλουν κυρίως αυτό που έχουν καταφέρει να διατηρήσουν: τη διαχρονικότητά τους. Η Αθήνα, όμως, έχει να προσφέρει-εκτός από τα αρχαία μνημεία της- όλο αυτό το ζωντανό πράγμα που υπάρχει γύρω μας: τον ήλιο, το φως, τη διασκέδαση.
Η Ελλάδα δεν είναι μόνο παραλίες και πρέπει να αρχίσουμε να προβάλλουμε και όλα τα άλλα που υπάρχουν σ’ αυτή τη χώρα. Πηγαίνω συχνά στη Ρώμη και τη βλέπω όλες τις εποχές γεμάτη. Και υπολογίστε ότι είναι μια ταλαιπωρημένη πόλη, με σκουπίδια και παλιό μετρό, Δεν επιτρέπεται η Αθήνα να είναι άδεια το καλοκαίρι. Και για να συμβεί αυτό θα πρέπει να υπάρξουν συνέργιες και συμμαχίες”.
Δεν μπορούν να επιβιώσουν όλα τα “ολυμπιακά” ξενοδοχεία
TDN: Επαναφέρω, λοιπόν, το ερώτημα. Είναι εφικτό να επιβιώσουν όλες οι νέες μονάδες που δημιουργήθηκαν εν’ όψει των Αγώνων;
Δ.Ξ.: “Όχι”.
Χρειάζονται ρυθμίσεις στα ξενοδοχεία ανάλογες με τα κρουαζιερόπλοια
TDN: Αρα, ποιό είναι το σενάριο της “επόμενης” μέρας;
Δ.Ξ.: “Χωρίς να είμαι ειδικός στον τουρισμό θεωρώ ότι η Πολιτεία θα πρέπει να βοηθήσει σε θέματα φορολογίας και απλοποίησης των διαδικασιών. Όπως στο χώρο της ναυτιλίας υπήρξε μια συνεννόηση της Πολιτείας με τους εφοπλιστές ώστε να αναγεννηθεί ο χώρος της κρουαζιέρας, κάτι ανάλογο θα πρέπει να γίνει και με τα ξενοδοχεία. Αν καταστεί δυνατό να υπάρξουν κάποιες ρυθμίσεις θα μπορέσουμε να επιμηκύνουμε την τουριστική περίοδο από τους έξι μήνες στους οκτώ ή τους εννιά”.
Ανέφικτος σ’ αυτή τη φάση ο στόχος για τουρισμός 12 μηνών
TDN: Θεωρείτε εφικτό στόχο την προσέλκυση τουριστών σε 12μηνη βάση;
Δ.Ξ.: “Είναι πολύ δύσκολο επειδή τα ελληνικά ξενοδοχεία είναι “εξωστρεφή”. Όλοι τους οι χώροι και οι λειτουργίες τους περιστρέφονται γύρω από την παραλία και τις ανοιχτές πισίνες. Για να προσελκύσεις, όμως, τουρίστες και το χειμώνα πρέπει το ξενοδοχείο να διαθέτει εσωτερικούς χώρους διασκέδασης, εσωτερικές πισίνες, spa, κλπ. Το 9-95% των ελληνικών ξενοδοχείων δεν διαθέτουν τέτοιους χώρους”.
Συζητήσεις για μικρή ξενοδοχειακή αλυσίδα
TDN: Είπατε πριν ότι απαιτούνται συνέργιες μεταξύ των ξενοδοχείων. Τι εννοείτε;
Δ.Ξ.: “Θα πρέπει να υπάρξουν συνέργιες. Ξενοδοχεία της Αθήνας θα μπορούσαν να συνεργάζονται με άλλα σε νησιά και να κλείνουν από κοινού συμφωνίες με ξένους tour operators για πακέτα που θα συνδυάζουν την Αθήνα και διακοπές σε κάποιο ή κάποια νησιά. Επιπλέον, κάποια μικρά, ιδιαίτερου χαρακτήρα ξενοδοχεία θα μπορούσαν να δημιουργήσουν μικρές αλυσίδες. Ήδη, έχουμε ξεκινήσεις κάποιες συζητήσεις με ξενοδοχεία σε όλη την Ελλάδα και εξετάζουμε τη δυνατότητα να προχωρήσουμε. Θα λειτουργούν υπό ένα νέο, ελληνικό brand name και θα έχουν κοινό δίκτυο πωλήσεων και προβολής”.
TDN: Πόσο έχουν προχωρήσει οι συζητήσεις σας;
Δ.Ξ.: “Ήδη, είμαστε τρεις-τα ονόματά τους δεν είναι ανακοινώσιμα ακόμα- έχουμε συμφωνήσει στο γενικό πλαίσιο και προχωρούμε”.
TDN: Είστε νεοφερμένοι στο χώρο των ξενοδοχείων ως operator. Ποιές είναι οι πρώτες εντυπώσεις;
Δ.Ξ.: “Μπήκαμε στο χώρο από μεράκι και μας αρέσει αφού τα τελευταία 15 χρόνια έχουμε ασχοληθεί πάρα πολύ με την κατασκευή ξενοδοχείων. Κάναμε την ανακαίνιση του Ledra Marriot, τα ξενοδοχεία του Χανδρή στην Αθήνα, την Κέρκυρα και τη Χίο και όλα τα ξενοδοχεία του Oμιλου “Louis” στην Ελλάδα”.
TDN: Κι απ’ ότι φαίνεται ήρθατε για να μείνετε στο χώρο…
Δ.Ξ.: “Όπως όλα δείχνουν…”
Ξενοδοχείο στην Κεφαλονιά
TDN: Επειδή το ένα φέρνει το άλλο, υπάρχουν σχέδια επέκτασης;
Δ.Ξ.: “Ήδη, έχουμε αποκτήσει ένα δεύτερο, μεγαλύτερο ξενοδοχείο στην Κεφαλονιά. Είναι δυναμικότητας 75 δωματίων και σκοπεύουμε άμεσα να προσθέσουμε 35”.
TDN: Οι πρώτες σας εμπειρίες από την επαφή σας με τη δημόσια διοίκηση;
Δ.Ξ.: “Ακόμα περιμένω μια μικρή επιδότηση για την ανακατασκευή του διατηρητέου κτιρίου στο οποίο στεγάζεται το “Ηριδανός”. Στην νέα μονάδα που αποκτήσαμε στην Κεφαλονιά προσπαθούμε να κάνουμε μια μικρή επέκταση αλλά “κολλάμε” στον τύπο και χάνεται η ουσία. Υπάρχει, πάντως, διάθεση να βρεθούν λύσεις από την πλευρά της διοίκησης αφού ο νέος αναπτυξιακός νόμος δεν είναι δυνατόν να προβλέπει τα πάντα”.
Στο χώρο του catering το “Βαρούλκο”
TDN: Έχετε παρόμοια σχέδια για το “Βαρούλκο”;
Δ.Ξ.: “Σχεδιάζουμε να αναπτύξουμε μικρής κλίμακας δραστηριότητα catering του “Βαρούλκου”. Θα μπορούμε να εξυπηρετούμε γεύματα μικρού αριθμού ατόμων (το πολύ μέχρι 100 άτομα) διατηρώντας την γνωστή υψηλή ποιότητα του “Βαρούλκου”. Για το σκοπό αυτό θα χρησιμοποιήσουμε το παλιό “Βαρούλκο” του Πειραιά όπου θα βρίσκεται η κουζίνα της μονάδας. Επιπλέον, σκεπτόμαστε να συνδυάσουμε αυτή τη μονάδα με ένα μεγαλύτερο χώρο έως 300 άτομα που θα μπορεί να λειτουργεί και ως μικρή συνεδριακή αίθουσα”.
TDN: Είπατε ότι αυτή τη στιγμή οι πληρότητες που επιτυγχάνει το “Ηριδανός” είναι 55-60%. ΦΑντάζομαι ότι ένας τρόπος να βελτιώσετε την εμπορική εκμετάλλευση της μονάδας θα είναι η διοργάνωση meetings, αξιοποιώντας και τις συνέργιες που προκύπτουν με το εστιατόρια “Βαρούλκο”.
Δ.Ξ.: “Ήδη, έχουμε πολλούς εταιρικούς πελάτες που οργανώνουν εδώ τα διοικητικά τους συμβούλια και τα ολοκληρώνουν με ένα γεύμα δίπλα, στο “Βαρούλκο””.
Σε αναζήτηση ταυτότητας
TDN: Πότε θα θεωρήσετε ότι το “Ηριδανός” έφθασε στο επίπεδο λειτουργίας που θα επιθυμούσατε;
Δ.Ξ.: “Όταν καταφέρει να “σταθεί” στην ξενοδοχειακή αγορά της Αθήνας ως ένα “ειδικό” προϊόν, όπως ακριβώς το σκεφθήκαμε και το φτιάξαμε. Να βρει την ταυτότητά του. Αυτή την ταυτότητα αναζητούμε ακόμα αφού θεωρώ αδύνατο να διαμορφωθεί μια τέτοια ταυτότητα σε μόλις 8-9 μήνες λειτουργίας. Εκτιμώ ότι θα χρειαστούν τουλάχιστον δύο χρόνια για να “καταλάβει” την πελατεία του και η πελατεία του να “καταλάβει” το ξενοδοχείο. Αυτό με ενδιαφέρει πιο πολύ απ’ όλα. Κι αυτό γιατί ακόμα κι αν έχουμε 100% πληρότητα, τα κέρδη θα είναι περιορισμένα. Αρα μας ενδιαφέρει να λειτουργεί ομαλά, όλο το χρόνο και να αποκτήσει μια σταθερή πελατεία που θα το αναζητά γι’ αυτό ακριβώς που μπορεί να προσφέρει”
TDN: Ο χώρος του Internet σας ενδιαφέρει;
Δ.Ξ.: “Παρατηρούμε ότι η τάση βρίσκεται ακριβώς εκεί. Μας έκαναν εντύπωση κρατήσεις που είχαμε μέσω Internet αν και το ξενοδοχείο κάνει ακόμα τα πρώτα του βήματα. Όσο το “Ηριδανός” θα βρίσκει την ταυτότητά του αυτό θα εκφρασθεί και στο Internet με το website του”.
